Korzyści dla developerów – pozytywne aspekty nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Poniżej szczegółowe omówienie trzech  regulacji prawnych, które zainteresowały nas szczególnie:

• postępowanie uproszczone zmiany planu miejscowego,
• zintegrowany plan inwestycyjny,
• zmiany w zakresie zwiększenia partycypacji społecznej w procesie planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Postępowanie uproszczone zmiany planu miejscowego
Wprowadzone w ustawie postępowanie uproszczone sporządzania i uchwalania planu miejscowego dotyczącego lokalizacji instalacji odnawialnych źródeł energii innych niż elektrownie wiatrowe w rozumieniu ustawy z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych, jawi się jako narzędzie, które może znacząco uprościć proces dewelopmentu projektów fotowoltaicznych i stanowić równowagę dla obowiązku lokalizowania elektrowni fotowoltaicznych na miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W ramach procedury zmiany miejscowego planu w postępowaniu uproszczonym, wójt, burmistrz lub prezydent miasta:

1. ogłasza o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego lub jego zmiany z zastosowaniem postępowania uproszczonego na co najmniej jeden z wymienionych sposobów: poprzez publikację w prasie, poprzez wywieszenie informacji w widocznym miejscu na terenie objętym sporządzanym aktem planowania lub w siedzibie obsługującego go urzędu, poprzez udostępnienie informacji na stronie urzędu lub BIP lub w sposób zwyczajowo przyjęty w danej gminie;
2. sporządza projekt planu miejscowego lub jego zmiany wraz z prognozą oddziaływania na środowisko;
3. występuje o zgodę wojewody na zastosowanie postępowania uproszczonego, która to zgoda jest konieczna dla zastosowania procedury uproszczonej.

Wojewoda ocenia, czy planowana zmiana spełnia przesłankę materialnoprawną zastosowania procedury uproszczonej. Termin na wyrażenie oceny przez wojewodę wynosi 14 dni i jest terminem zawitym. Po upływie tego terminu w razie braku dokonania oceny przez wojewodę, organ przyjmie, że zgoda została wyrażona w sposób domniemany i będzie mógł dalej procedować zmianę. W razie odmowy wyrażenia zgody przez wojewodę, konieczne będzie zastosowanie procedury ogólnej. Pytaniem, które warto sobie zadać w kontekście tej instytucji, jest pytanie o celowość jej wprowadzenia, przepis ten nie zakłada bowiem innej niż merytoryczna oceny planu miejscowego przez wojewodę. W ocenie komentatorów wprowadzenie tej instytucji prowadzi do nadmiernego formalizmu. Prawo administracyjne uposaża wojewodę w uprawnienia nadzorcze, które skutecznie zastępują konieczność uzyskania uprzedniej zgody wojewody. Nie wydaje się być uzasadnionym wprowadzanie tego rodzaju środka prewencyjnego.

1. Kolejnym krokiem procedury uproszczonej jest uzyskanie wymaganych prawem opinii i uzgodnień;
2. Przeprowadzenie skróconych konsultacji społecznych.

Procedura uproszczona w porównaniu z procedurą ogólną zakłada:

• możliwość ograniczenia form konsultacji społecznych wyłącznie do zbierania uwag;
• zrezygnowanie ze zbierania wniosków do projektu planu miejscowego;
• ograniczenie czasu trwania konsultacji do 14 dni;
• skrócenie terminu na zajęcie stanowiska i opinii do 14 dni.

6. Ostatnim etapem zmiany planu miejscowego jest przedstawienie radzie gminy projektu planu miejscowego lub jego zmiany wraz z raportem podsumowującym przebieg konsultacji społecznych, zawierającym wykaz zgłoszonych uwag z propozycją ich rozpatrzenia i uzasadnieniem oraz protokołami z czynności prowadzonych w ramach konsultacji, a także wyjaśnieniem przyczyn zastosowania procedury uproszczonej.

W naszej ocenie inwestor powinien być zaangażowany w cały proces zmiany planu miejscowego poprzez zarekomendowanie zastosowania postępowania uproszczonego. Jego rolą będzie współpraca z organem wykonawczym jeszcze przed wszczęciem postępowania. Spodziewamy się, że inwestor będzie zaangażowany w rozmowy z organem wykonawczym gminy, radą gminy oraz społecznością lokalną w całej procedurze zmiany. To on powinien być podmiotem faktycznie inicjującym zmianę planu przy wykorzystaniu postępowania uproszczonego zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Zintegrowany plan inwestycyjny
Zupełnym novum wprowadzonym w zakresie rozwoju projektów OZE jest zintegrowany plan inwestycyjny (“ZPI”), czyli nowe narzędzie planistyczne stanowiące szczególną formę planu miejscowego. ZPI zostanie uchwalony na wniosek inwestora lub inwestorów złożony za pośrednictwem wójta, burmistrza i prezydenta miast przez radę gminy po zawarciu umowy urbanistycznej, o której mowa poniżej. ZPI może zostać uchwalony na obszarach, na których obowiązuje MPZP, a sam ZPI zastąpi MPZP w zakresie w nim określonym.

Wniosek o uchwalenie ZPI obejmuje obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej. Inwestycją główną może być każdego rodzaju inwestycja, nie tylko inwestycja mieszkaniowa. Wprowadzone przepisy nie określają bowiem rodzaju inwestycji, która może być przedmiotem wniosku, tym samym ze względu na brak wyłączenia w tym zakresie, należy uznać, że wszystkie inwestycje OZE, w tym inwestycje wiatrowe, wejdą w zakres tej definicji, a więc mogą być przedmiotem ZPI.

W zakresie inwestycji uzupełniającej – definicja ustawowa jest dużo bardziej precyzyjna. Zgodnie z nowelizacją, pod pojęciem inwestycji uzupełniającej należy rozumieć inwestycję w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy sieci uzbrojenia terenu w rozumieniu art. 2 pkt 11 Prawa Geodezyjnego, dróg publicznych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, dziennych domów pomocy, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni publicznej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową, o ile służą obsłudze inwestycji głównej. Szczególną uwagę zwraca kwestia powiązania inwestycji uzupełniającej z inwestycją główną. Przedmiot inwestycji uzupełniającej musi być powiązany z inwestycją główną, co ograniczy rodzaje inwestycji, które w ramach zmiany dążącej do realizacji projektu OZE będą mogły być realizowane.

Ustawodawca zobowiązał inwestora do przedstawienia projektu ZPI wraz ze złożeniem wniosku o uchwalenie ZPI. Tym samym to inwestor będzie podmiotem zobowiązanym do jego przygotowania. Ustawodawca wprowadzając uprawnienie rady gminy co do podjęcia uchwały o ZPI użył słowa może, tym samym uczynił ją instytucją uznaniową leżącą w gestii rady gminy. Niemniej jednak, wydaje się, że wniosek zachowując wymogi ustawowe spotka się z pozytywnym rozstrzygnięciem przez radę gminy, czyli wyrażeniem przez nią zgody na przystąpienie do ZPI.

Następnie organ wykonawczy gminy prowadzi negocjacje umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji umowy uzupełniającej oraz zobowiązania stron (inwestor może się zobowiązać do pokrycia w całości lub w części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, kosztów uchwalenia przez gminę planu zintegrowanego, a także kosztów odszkodowań za następstwa w uchwaleniu planu miejscowego), wprowadza zmiany w ZPI, występuje o opinie i uzgodnienia, przeprowadza konsultacje społeczne, zawiera umowę urbanistyczną (w formie aktu notarialnego) i przedstawia radzie gminy ZPI. Ryzykownym dla inwestora jest wprowadzenie uprawnienia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta do odstąpienia od negocjacji do czasu zawarcia umowy urbanistycznej.

Przepisy wprowadzają także uregulowania upraszczające przeprocesowanie ZPI dla odnawialnych źródeł energii, innych niż elektrownie wiatrowe – nie ma konieczności wyrażania zgody przez radę gminy na przystąpienie do sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego oraz skróceniu ulega również czas na przeprowadzenie konsultacji społecznych do 14 dni.

ZPI musi być zgody z planem ogólnym. Wejście ZPI w życie powoduje utratę mocy obowiązujących planów miejscowych lub ich części w odniesieniu do zakresu przedmiotowego ZPI.

Partycypacja społeczna
W Eolus kładziemy duży nacisk na współpracę z lokalną społecznością, pracujemy, aby przekonać mieszkańców do naszych projektów, znaleźć ich zrozumienie oraz drogi współpracy. Z naszej perspektywy zmiany mające na celu zwiększenie partycypacji społecznej są krokiem w dobrą stronę i uregulowaniem standardów, którymi kierujemy się pracując nad rozwojem projektów.

Partycypacja społeczna uregulowana w art. 8 e-m zmienionej ustawy wprowadza generalną zasadę, że jest ona niezbędnym elementem działań publicznych w zakresie planowania przestrzennego. Kładzie nacisk na zwiększenie zaangażowania lokalnej społeczności w procedurę zmiany aktów prawa miejscowego poprzez podwyższenie standardów prowadzenia rozmów z mieszkańcami oraz rozszerzenie katalogu możliwych do stosowania narzędzi. W konsekwencji będzie to prowadzić do wypracowania rozwiązań korzystnych dla lokalnej społeczności, ale także dla inwestora, którego wiarygodność zostanie wzmocniona.

Interesariuszami w rozumieniu ustawy są osoby fizyczne (w tym z ograniczoną zdolnością do czynności prawnych), osoby prawne, jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, JST i ich jednostki organizacyjne, organy władzy publicznej oraz inne podmioty (jest to katalog otwarty).

Partycypacja społeczna w rozumieniu ustawy polega na:

1. zapewnieniu udziału interesariuszy w przygotowaniu aktów planowania przestrzennego, w tym możliwości wypowiedzenia się, składania wniosków oraz uczestnictwa w konsultacjach społecznych;
2. poznaniu potrzeb, zebraniu stanowisk i pomysłów interesariuszy dotyczących polityki przestrzennej oraz wspólnym wypracowywaniu rozwiązań;
3. prowadzeniu działań edukacyjnych i informacyjnych o istocie, celach, zasadach planowania i zagospodarowania przestrzennego;
4. inicjowaniu, umożliwianiu i wspieraniu działań służących rozwijaniu dialogu między interesariuszami w ramach kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej.

Partycypacja społeczna ma być prowadzona w sposób umożliwiający aktywny udział interesariuszy (w tym osób ze szczególnymi potrzebami), z poszanowaniem jawności i sprawności postępowania oraz z użyciem informacji przedstawianych prostym językiem, a w szczególności informacji wyjaśniających konsekwencje sporządzonych aktów planowania przestrzennego.

Partycypacja społeczna prowadzona jest poprzez pozostawienie wniosków do projektu aktu planowania przestrzennego w formie pisemnej i elektronicznej. Kolejną formę partycypacji społecznej stanowią konsultacje społeczne poprzez obligatoryjne zbieranie uwag, spotkania otwarte, panele eksperckie lub warsztaty, poprzedzone prezentacją projektu, aktu planistycznego, spotkania plenerowe lub spacery studyjne zorganizowane na obszarze objętym aktem planowania, ankiety lub geo-akiety oraz wywiady, punkty konsultacyjne lub dyżury projektanta.

W ustawie określono minimalne terminy w zakresie partycypacji społecznej. Minimalny czas na prowadzenia konsultacji społecznych w formie zbierania uwag, a także ankiety lub geo-ankiety ma wynosić 28 dni, jednak dłuższy termin może zostać wskazany przez organ prowadzący procedurę sporządzenia projektu aktu planistycznego. W przypadku spotkań otwartych, paneli eksperckich lub warsztatów, a także spotkań plenerowych lub spacerów studyjnych konieczne będzie ich przeprowadzenie nie wcześniej niż po upływie 7 dni od dnia rozpoczęcia konsultacji społecznych. Nie można ich jednak przeprowadzić później niż na 7 dni przed ostatnim dniem terminu, który został wyznaczony jako termin do zbierania uwag, czy przesyłania ankiet lub geo-ankiet.

Terminy minimalne przewidziane w ustawie nie mogą być skracane poza sytuacjami wyraźnie wskazanymi w ustawie. Ich nie przestrzeganie będzie uznawane za istotne naruszenie trybu sporządzania aktu planistycznego.

Podsumowując
Tytułem dopowiedzenia, nie odnosimy się do zmian, których konsekwencje wprowadzenia trudno ocenić na obecnym etapie implementacji nowelizacji, szczególnie wprowadzenia planów ogólnych, które zastąpią studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Będziemy bacznie obserwować działania gmin, bo w naszej ocenie to właśnie ich podejście w tym zakresie będzie stanowiło drogę, którą obierze inwestor.

Zdecydowana większość zmian wprowadzonych ustawą nowelizującą zasady planowania przestrzennego weszła w życie 24 września 2023 roku. Kluczowym dla wprowadzenia reformy będzie podejście gminy do obowiązków nałożonych na nie przez ustawodawcę oraz intensywna współpraca pomiędzy organami administracji publicznej a inwestorem.